室内空气检测不合格业主是否可提出退房

本报讯　(记者王秋实)针对部分商品房开发商在期房预售合同中给消费者设陷阱的现象，市工商局和市建委共同草拟了《北京市商品房预售合同》示范文本，首次单独对期房预售合同进行规范。昨天，在该合同示范文本听证会上，30余名消费者、开发商及相关部门的代表就此进行了长达3小时的讨论。

　　《北京市商品房预售合同》示范文本对现行的商品房预售合同格式进行了修改，对期房交付条件、公共配套建筑约定、物业管理等条款做出明晰的合同格式规范。其中明确规定商品房室内空气质量不合格，消费者可提出退房。

　　市工商局合同处处长王珊介绍，修改后的《北京市商品房预售合同》示范文本将在3月正式出台。同时出台《北京市预售商品房认购书》和《北京市车位买卖合同》示范文本。此外，市工商局和市建委年内还将制订现房和存量房买卖合同的示范文本。

-马上就访：合同范本尚不够通俗

　　中国社会科学院法学研究所崔勤之教授认为，合同规定得比较详细，但对普通的消费者来讲显得太复杂了，不够简洁通俗。

　　现有的合同条款对于消费者的权益保护还有欠缺的地方，如商品房分摊的土地使用权问题。同时，有一些条款对于开发商规定得太细，失去了可操作性。此外，要考虑到开发商合法权益的保护问题。

-新文本增加内容：交房条件有多种选择

　　方案一：当事人可以选择商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和分户面积实测技术报告书作为交付条件。

　　方案二：双方可约定在开发商完成商品房所在楼栋房屋权属的初始登记手续，取得该楼栋的房屋权属证明后进行商品房的交付。

　　方案三：可约定开发商已取得建筑工程竣工验收备案表、分户面积实测技术报告书，其商品房上水、下水、电、供暖、燃气等达到正常使用条件作为商品房交付的条件。当事人还可协商其他方案作为交付条件。

细化质量问题约定

　　开发商建房须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家标准和设计文件的要求。交付使用的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房；交付使用的商品房室内空气质量、建筑节能、防水重要使用功能不合格，买卖双方可按赔偿损失或退房的约定处理。对工程质量问题有争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

基础设施等按期使用

　　开发商应承诺与商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等基础设施按约定日期达到使用条件；小区内公共建设设施项目：公共绿地、公共花园、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等也应按约定日期达到使用条件。

是否代缴税费签约定

　　双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发商代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就缴费的具体事宜应进行约定。

明确产权登记条款

　　开发商应在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托开发商办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。

-听证焦点：退房条件

　　第十五条规定：如商品房室内空气质量、防水重要使用功能不合格……自交付使用之日起()日内买受人可以提出退房。出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　消费者：相关材料都掌握在开发商手里，如果开发商不提供资料，就会增加消费者的维权成本。应规定开发商和消费者双方有配合协助对方检测的义务。

　　开发商：退房有可行性的问题，一套房子标的额的交易不小。有时候门窗加长和变短2厘米，按照新合同消费者就有权退房，不利于保护交易的稳定性。

　　消协：应明确规定计算日期，至少不低于1年，因为很多问题不是短期内就能发现的。

物业管理

　　第二十四条：出卖人应依法选聘出物业管理企业，并约定物业服务收费价格、收取方式，地上、地下停车费等。

　　开发商：物业公司和房屋买卖从法律角度上看实际是两个法律关系，如果把这几个法律关系放到一个合同里是否合适？这里面已经明确了物业公司的很多东西，但是开发商没有权利为物业公司承诺什么。

消协：关于物业管理条例和物业公司的问题，在这个合同中给予约定并不妥当，消费者购房和开发商签订合同是一个法律关系，和物业公司是另外一个法律关系。可以给开发商加一个交房的条件：开发商交付房屋的时候，不得以业主签订物业管理条约或交付物业管理费作为交房拿钥匙的条件。

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